간략한 서평 : 1천만원으로 시작하는 빌라 투자 비법

간략한 서평 : 1천만원으로 시작하는 빌라 투자 비법

1천만원으로 시작하는 빌라 투자 비법

왜, 나는 다들 말리는 빌라에 투자하는가?

서점에서 우연히 제목에 이끌려 구입한 책

빌라를 구입하면 안된다는 이야기는 많이 들어보았으나, 이러한 관점에 반하는 책이라서 흥미로웠다.

여러가지 관점으로 바라보면 좋을 것 같아서 바로 구입하여 읽게되었다.

쉽게 쓰여진 책이라 금방 부담없이 읽을 수 있고, 상당부분 공감이 가며 도움이 많이 되었다.

< 인상깊은 문구들, 알아두면 좋은 내용들 간단히 요약 >

3등 바보 = 전세 사는 사람

2등 바보 = 빚없이 전세 사는 사람

1등 바보 = 통장에 돈 넣어두고 빚 없이 전세 사는 사람

빌라 거래량은 계속 증가하고 있어서 좋은 지역의 빌라는 예전과 달리 잘 팔린다. 그러나 팔리지 않아도 크게 상관없다.

결국 소액으로 할 수 있는 가장 좋은 투자 방법이자 거의 유일한 투자 방법은 빌라 투자입니다.

빌라가 좋은 이유 1 : 적은 투자 비용

빌라가 좋은 이유 2 : 우수한 주변 환경

빌라가 좋은 이유 3 : 시세차익 기대

...

신축 분양하는 빌라에 투자하라

신축빌라가 실면적을 기준으로 시세가 형성된다면 20년이 넘어가는 구옥은 오로지 지분만으로 시세가 형성됩니다.

입지 좋은 구옥 빌라나 재건축이 예정된 단지의 빌라는 투자금이 생각보다 많이 들어간다.

구옥 빌라는 교환가치만 크고 사용 가치는 매우 낮으므로 전세를 끼고 투자를 한다고 해도 1억 이상의 투자금이 소요되는 곳이 대부분이니 참고할 필요가 있겠다.

열이면 아홉은 해당하는 불법 확장세대 투자법

대부분의 빌라는 불법 확장 세대가 있습니다. (특히 강남권 지역은 거의 모든 빌라가 불법 확장 세대가 있다고 해도 과언이 아니다.)

아래층이 있으면 베란다, 아래층이 없으면 발코니입니다.

1.5m 이내에 발코니 확장은 합법인데 반해, 베란다 확장은 불법이다. (대부분 발코니 확장이 맞는 말.)

불법이 아니라고 해도 높은 층이라면 불법 여부는 반드시 확인해야한다.

북쪽 위쪽 부분에 아래층과 다른 자재로 시공이 되었다면 불법으로 보셔도 됩니다.

불법 확장 부분이 대부분 실제 방으로 활용되는 경우는 결로 등 하자가 있을 수 있으므로 더욱 신중하게 고려하는 것이 좋습니다.

복층의 경우에는 또 하나 확인해야 할 사항이 있습니다. 복층은 대부분이 불법이라고 봐도 틀리지 않습니다.

서류 없이는 누구도 알 수 없는 근생 주택 투자법

근생 주택은 근린생활시설인데 불법으로 용도를 변경하여 주택으로 사용하는 세대를 뜻합니다.

근생 주택이란 근린생활시설을 주택으로 개조한 세대를 말합니다.

일반 주택과 똑같이 생겼음에도 분양가가 몇천만원 더 저렴하니 매력적이지 않을 수 없습니다.

근생 주택은 주차공간 확보 세대 수에서 제외됩니다.

본래의 용도 대로 사무실로 임대하면 합법적으로 임대할 수 있습니다.

취득 시의 세금이 주택이 아니므로 1.1% 가 아니라 4.6% 가 적용되어 세금이 많이 부과되고, 중개보수도 주택처럼 0.3~0.4% 수준이 아니라 0.9% 를 적용받습니다.

분양가가 저렴한 반면 지분을 많이 가지고 있는 경우가 생각보다 많이 있습니다.

팔 생각을 버리고 마음 편히 오래오래 가지고 간다고 생각하면 훌륭한 투자가 될 수 있다.

아파트의 면적

계약면적 = (공급면적 = 전용면적(방,거실,주방,화장실:등기부등본에 기재된 면적) + 주거공용면적(계단, 복도 등)) + (기타공용면적(관리사무실, 놀이터, 노인정 등))

빌라의 면적

용어 자체는 거의 동일하게 사용되나, 계약면적은 신축빌라에서는 거의 사용하지 않는다.

실면적이라는 개념을 매우 중요하게 사용한다는 것. (아파트에 경우 발코니는 확장하더라도 전체 전용면적에서 차지하는 비중이 매우 적어 잘 사용안함.)

실면적 = 전용면적 + 서비스 면적(발코니를 확장한 면적) --> 1.5m 이내의 발코니 확장은 합법!

빌라는 서비스 면적의 범위가 넓고 비중이 큰 경우가 많다. 불법 확장 세대의 경우 전용면적과 실면적의 차이가 매우 크다.

분양사가 설명하는 실면적 00 평이라는 말만듣고 계약을 했다가 등기부등본상 면적이 훨씬 적어 분쟁이 생기는 경우도 있다.

* 평형

아파트에서는 공급면적과 거의 동일한 뜻이 되는데, 전용면적 26평, 공용면적 7평이라면 공급면적은 33평, 이를 33평형 아파트라고 표현이 가능하다.

빌라에서는 전용면적이 아니라 실면적에 공용면적을 더한 면적을 평형이라고 한다. (따라서 같은 평형이라면 빌라는 아파트보다 전용면적이 5~7평정도 적다)

잘 안 팔리는 빌라 제값에 파는 방법

화장하기

소품활용하기

브리핑자료 만들어 공인중개사 사무소 제공하기

중개보수를 매수인 몫까지 부담하기

경매로 넘기기

세금

취득할 때와 보유할 때, 그리고 임대할 때와 양도할 때 모두 세금을 내야 한다.

취득세를 절감할 수 있는 가장 좋은 방법은 주택임대사업자로 등록하는 것

세제혜택이 있지만 의무 임대기간을 반드시 유지해야 한다. 의무기간 이내라도 다른 임대사업자가 임대사업을 하려는 사람에게 양도하는 것은 가능하다. (이 경우 지위를 승계받는 매입자는 기존의 임대 사업 기간을 밴 나머지 기간 동안 사업을 유지하면 된다.)

최초 취득한 주택을 임대 주택으로 등록하면 전용 60m2 일 경우 취득세가 면제된다. (투자용 빌라는 거의 모두 그 이하)

부과되어도 납부할 세액의 25% 수준이다.

보유할 때 발생하는 세금으로 종합 부동산세와 재산세. 주택임대사업자로 등록한 경우 종합부동산세는 공시가격 기준으로 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하이 경우 대상에서 제외.

(2018. 4 부터는 종합부동산세를 감면받기 위해서 8년 동안 임대사업에 사용하여야 한다고 함.)

재산세에서는 2채 이상 임대주택으로 동록할 경우 (2019년 부터는 1채만 등록해도 가능) 재산세 면제가 가능, 60m2 이하 기준으로 50% 가 감면. 준공공일 경우에는 40m2 이하라면 감면

임대할 때 발생하는 세금의 경우에도 주택임대사업자의 경우 전용 85m2 이하(지방은 100m2 이하), 공시가격이 6억원 이하일 경우 소득세 감면.

임대 소득이 2천만원 이하일 경우 완전히 면제. (2019년 부터는 과세가 되는데, 분리과세를 한다)

임대 주택으로 등록하면 분리과세 때 적용하는 필요경비율이 현행 60%에서 70%로 높아짐. (세금 부담이 줄어든다.) - 임대소득이 1333 만원까지는 소득세 대상에서 제외

양도할 때 발생하는 세금. 2018년 4월 부터 2주택은 10%, 3주택은 20% 가 추가된다. (주택임대사업자에게는 현재 거주하고 있는 주택을 매도할 때 임대주택은 주택 수 산정에서 제외한다는 점)

수도권 6억, 지방 3억원 이하일 경우 거주하는 주택 외의 주택이 모두 임대 주택이라면 거주하는 주택은 2년 거주 시에 양도소득세가 면제된다.

양도소득세는 과세표준 구간은 양도 물건 기준이 아니라 연간 매도한 모든 물건의 양도차액을 합산한 금액을 기준으로 한다. 소형 빌라 여러개를 보유하고 있다면 매도 일정을 짤 때 해를 달리하여 매도하게 되면 과세표준 구간이 매우 줄어들게되어 합법적으로 양도소득세를 크게 절약할 수 있다.

용어정리

LTV (Loan Value Ratio) : 담보 인정 비율

금융기관이 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려줄 때 담보 물건의 실제 가치 대비 대출 금액의 비율.

집값 대비 최대 어느정도까지 돈을 빌려줄지 정해놓은 비율을 말한다. (은행은 KB 시세를 기준으로 한다.)

DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율

총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 부채의 연간 이자 상환액의 합을 연 소득으로 나눈 비율

DTI가 40% 라면 연간 소득이 5천만원일 경우 총 부채의 연간 원리금 생환액이 2천만원을 초과하지 않아야 대출이 가능하다.

DSR (Dept Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

소득대비 연간 대출원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미한다.

주택담보대출과 기타 부채의 원리금 상환액 모두를 반영하므로 DTI 보다 더 엄격한 기준으로 따지게 된다.

즉 신용대출이나 카드론, 자동차 할부금 등이 모두 반영된다는 뜻.

연봉이 5천만원인데, DSR 이 60% 이라면 연간 갚아야 하는 모든 대출금이 3천만원을 넘지 않아야 한다는뜻.

*구분

DTI 는 주택담보대출의 원리금 상환액과 다른 대출의 이자 부담만을 반영한 것이지만

DSR 은 주택담보대출의 원리금 상환액과 다른 대출의 원리금 상환액을 모두 반영한 것이 차이.

...

좋은 투자물건

1. 초등학교 근처

2. 역세권

3. 여유있는 주차장

4. 단지형 빌라

끝.

2018. 8. 19 - SJH