삼토시님의 부동산 전망 ; 2025년 부터 조정이다.

 

 

안녕하세요 손닥터 입니다.

저는 부동산에 관심이 많지만 아직은 한참 부린이입니다.

그래서 가끔 부동산 카페에서 눈팅을 하며, 분위기를 느끼 있습니다.

특히 몇몇 네임드 분의 글들을 보며 많은 영향을 받곤 하는데, 그 중 삼토시님이 네이버 포스트에 인터뷰한 내용이 있었습니다. 읽는 내내 공감이 많이 가서 정리하는 글을 남겨봅니다.

정말 이 분석이 맞을지, 향후 부동산 시장의 추세를 같이 지켜보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

 

" 우선 현재 부동산 시장을 살펴보면, "

 

올해 정부규제, 양도소득세 중과, 임대사업자 증가 등으로 매물이 잠기면서 공급이 줄어 예상보다 조정이 빠르게 끝났다는 점.

또 시장의 에너지 역할을 하는 유동성이 증가되었다는 점인데, 여기서 M1 과 M2 의 통화 개념을 알아야 합니다. M1 은 예금같이 현금화가 바로 가능한 것이고, M2 는 만기 2년 미만의 짧은 금융상품에 묶인 돈과 M1 을 합한 통화 개념이 있습니다. 즉 M1/M2 ratio 는 이자를 받지 않고 그냥 예치만 해놓은 자금이 많다는 뜻이고, 즉 시장에 바로 투입될 수 있는 돈입니다. 따라서 에너지라는 개념으로 생각해볼 수 있습니다.

지난 33년 동안 M1/M2 ratio 가 29% 이상이었던 해가 1986년 부터 1990년, 1992년부터 1993년, 2001년 부터 2006년, 2015년 부터 현재까지라고 합니다. 이러한 시기는 서울 아파트값이 연간 6% 이상 상승한 해와 거의 일치한다는 점입니다. 즉 상승여력이 지속되고 있다는 뜻입니다.

 

 

 

 

" 그럼 향후 부동산 시장은 어떻게 될 것인가? "

 

주택금융연구원에서 분기마다 발표하는 주택 구입부담지수가 있습니다. 서울의 중간 소득가구가 표준 대출을 받아서 중위주택을 구입할 때 원리금 상환 부담을 계량화한 지표입니다. 15년 평균 지수값이 119.1 이었으나, 올해 2분기 지수는 124.6 으로 겨우 5% 정도 높은 수준이라는 것입니다. 즉 저금리가 지속되어 부채상환 부담이 약해졌습니다. 또 전세가율이 아직 높지 않기때문에 향후 부동산 집 값이 오를 여력이 있다고 볼 수 있습니다.

 

 

" 그럼, 언제까지 오를 것인가? "

 

삼토시님은 공급은 입주물량으로, 수요는 서울과 경기의 10~11년차 부부수에 주목하였습니다. 요약하면 입주는 2024년까지는 분산되어 물량의 부담으로 다가오지는 않지만 2025년 이후로 GTX 개통 및 3기 신도시 입주로 서울 부동산의 하방압력을 줄 수 있습니다. 또한 2024년부터 10~11년차 부부의 수가 가파르게 감소하므로, 더욱 하방압력이 더해질 것으로 보고 있습니다.

따라서 2024년이 정점이며, (외부 요인 제외) 이 후에는 조정이 될 수있다는 견해를 주셨습니다.

매우 인상깊은 내용이어서 블로그로 기록하고자 합니다.

감사합니다.

 

 

2019. 12. 9