공공주도 3080 자주하는 질문 (1)

공공주도 3080 자주하는 질문 (1)

( 증산 4구역 유튜브 영상에서 인용 : https://www.youtube.com/watch?v=ZHGxnz5_tMk )

 

 

(1) 2.4 대책 이후 전매가 금지되나?

 

공공주도 3080 사업의 경우에는 시공사 선정 직후인 보상계약 체결일로부터 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 약 5년 정도 매매가 제한되는 것은 맞다.

그러나 재건축/재개발의 경우도 관리처분부터 소유권 이전등기를 마칠 때까지 최소 7년 이상 매매가 제한된다.

즉, 재개발, 재건축에 비해 상대적으로 매매가 제한되는 기간이 매우 짧다.

 

 

 

(2) 입주 후에 3년간 (또는 10년간) 전매 제한이 있나?

 

절대 그렇지 않다. 등기 이후에는 바로 매매 가능하다.

 

 

 

(3) 현재 주민들은 현금청산 대상인가?

 

현재 토지등소유자인 주민들은 모두 분양권을 받을 수 있는 대상자이다.

현금 청산대상자는 2.4 대책 발표 후인 2월 4일 이 후 매입한 경우에만 해당된다.

 

* 2021. 6. 16 수정 *

그런데 입주권 부여 기준일을 2월 4일 이전 계약건이 아닌, 개정안 국회 통과일 등기완료로 변경되었습니다. 관련 법인 '공공주택특별법' 개정안이 국회 본회의를 통과하는 날까지 이전 등기를 마칠 경우 입주권을 준다는 내용입니다. 국회 일정상 개정안은 이달 말 (2021년 6월 말) 쯤 본회의를 통과할 것으로 예상됩니다. 즉 이달 말까지 이전등기를 마칠 경우 입주권이 나온다는 뜻입니다.

 

 

 

 

(4) 재개발/재건축은 시간과의 싸움이다. 가장 빠른 사업은 무엇인가?

 

단연코 공공주도3080 사업이 가장 빠르다.

이는 조합설립과 관리처분인가를 생략해서 가장 빠르게 추진되므로 5년이내 입주가 가능한 것이다.

공공재개발의 경우에는 공공주도3080에 관리처분인가 절차 하나가 더해져 6년 정도 예상된다.

민간주도의 재개발/재건축은 조합설립과 관리처분이 포함되어 (국토부에서 발표했듯) 평균 13년 정도 소요된다.

(평균 소요기간이 13년이지, 조합설립도 못하고 15년 이상 넘어가는 경우도 많다.)

 

 

 

 

(5) 공공주도3080 사업을 하면 내 집을 빼앗기는 것이 아닌가?

 

절대 그렇지 않다. 재개발과 재건축도 현재 내가 살고있는 헌집을 주고, 새 아파트를 받는 것이다.

똑같은 원리인데 어떻게 표현하느냐에 따라 달라지는 것이다.

재개발/재건축과의 차이점은, 공공주도3080은 공공이 단독 시행을 위해 현물 자산을 받는 것이다. (이 때문에 집을 빼앗긴다는 이야기가 나오는 것 같다.)

오히려 공공이 단독시행 하므로 조합설립과 관리처분인가 과정을 생략하여 5년이내 입주까지 할 수 있는 것이다.

집을 빼앗기는 것이 아니라 새집을 얻는 것이다.

 

 

 

(6) 공공의 단독 시행방식이 되면, 주민의 의사가 반영되지 않아서 주공아파트로 짓는 것이 아니냐?

 

아니다. 명확하게 명문화 되어 있다.

공공 단독시행방식이 되더라도 엄연한 주민대표회가 신설이 되며, 주민대표와 공공이 협의를 거쳐서 진행되므로 주민이 원하는 차별화된 아파트 건축이 가능하다.

공공주도3080 사업 이전에 이미 공공 단독시행방식으로 추진되었던 사업장이 다수 있다. 이 사업장들을 통해 주공아파트가 되는 것이 아니라는 것을 확인할 수 있다.

특히 시공사는 주민들이 선정하기 때문에 1군 건설업체 선정으로 재산가치상승을 이룰 수 있는 기회가 될 수 있다!

 

 

 

(7) 서울시장이 바뀌었기 때문에 재개발/재건축 규제가 대폭 완화될 것이다. 따라서 공공주도3080으로 행위제한만 걸어놓고, 나중에 민간주도 사업으로 진행하면 되지 않나?

 

서울시장이 바뀌어도 조례와 운영 기준정도를 조금 완화해 주는 정도가 될 것이고, 그 이상 큰 변화를 주기는 어려울 것이다.

민간주도 개발로 하면 심의 과정도 까다롭다. (공공주도3080 처럼 통합심의가 아니다.)

따라서 민간주도 개발로 하게 될 경우 시간이 많이 소요될 것이다. (평균 13년)

5년이면 할 수 있는 방법을 놔두고, 13년간 긴 사업을 할 이유는 없어보인다.

공공주도3080은 워낙 파격적이어서 3년 한시적 사업이다. 

정부입장에서 주택공급이 워낙 부족하다보니 어쩔 수 없이 벌이는 사업이다.

이번 기회 놓지면 다음 기회는 없다고 본다.

 

 

 

(8) 공공주도3080 사업으로 진행하면 개발 이익의 10~30%를 주민에게 돌려준다는데, 어떤 의미인가?

 

사업이 다 끝나고, 정산이 끝나고 나면 남는 금액이 있다. 

그 금액이 100억이라 가정하면 100억 중에 10~30% (10~30억 정도) 를 주민들에게 고루 나눠준다는 것이다.

이것의 의미가 중요한데, 그럼 "내 아파트 가치가 20억이라고 하면, 그 중 4~6억 정도만 주고 나머지를 공공이 가져가는 것이냐?" 라고 오해할 수 있는데, 그런 뜻이 아니다.

모든 사업이 끝나고 나서 추가적으로 남는 금액의 10~30% 를 주민에게 나눠준다는 것이다.

새 아파트로 바뀐 내 집의 가치는 당연히 소유권자가 가져가는 것이고 사업을 통해 발생되어 남는 추가 이익금 중 10~30% 를 주민에게 돌려주는 것이다.