강남구 일원동 대청마을의 개발을 원하는 분은 이 글을 보세요.

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강남구 일원동 대청마을의 개발을 원하는 분은 이 글을 보셨으면 합니다.

(개발 자체를 원하지 않는 분은 뭐라 할 말이 없습니다. 사람은 각자의 자유의지가 있으니까요.)

현재 대청마을은 곳곳이 공사판입니다. 단독주택을 허물고 신축 빌라가 하루가 다르게 늘어나고 있습니다. 지금도 주차난이 심하고, 협소한 도로, 노후된 집과 시설들, 주변 혐오시설 등으로 거주환경이 나쁜데, 앞으로 개발되지 않으면 향후 거주환경이 열악한 만성적인 빌라촌으로 변모할 것을 예상할 수 있습니다.

하지만, 현재 대청마을은 자체적인 민간 개발이 사실상 불가능합니다. 단독주택 재건축법은 제도 자체가 폐지되었습니다. 또 1종이 많은 상태로 아파트 건축이 불가능한 지구단위계획으로 묶여있습니다. 현재 제도상 가능한 자체적인 개발 방법은 가로주택정비사업만이 유일합니다. 어떻게 보면 또 다른 큰 빌라를 짓는 셈입니다.

만에하나 대청마을이 종상향 되어도 법개정이 되지 않는 한 대규모 개발은 어렵습니다. 오세훈 서울시장이 종상향을 추진하더라도 짧은 기간안에 법개정까지 추진하기는 어렵습니다. 지금 종상향에 대한 민원을 계속 넣고 있고, 종상향에 대한 동의서도 걷어서 청원해보았지만, 서울시로부터 별다른 반응이 없는 것으로보아 대청마을을 종상향 시켜줄 마음이 없는 것 같습니다. 오세훈 시장이 재건축/재개발 규제를 완화할 것이다? 조례와 운영 기준정도를 조금 완화해 주는 정도가 될 것이고, 그 이상 획기적인 큰 변화를 주기는 어려울 것입니다. 즉 상당한 시간이 소요될 것입니다.

그렇다고 마냥 민간으로 재건축 되길 손놓고 기다리자니 시간이 별로 없습니다. 지금도 대청마을은 공사판입니다. 우후죽순 무차별적으로 신축빌라가 들어서고 있기 때문입니다. 현재 대청마을의 예상 노후도는 70% 부근으로 보이는데, 67% 미만이면 노후도 미달입니다. 게다가 최소 연면적 노후도 60% (서울시 기준)는 채워야 하는데, 향후 수개월 내로 노후연면적이 무너질 가능성이 큽니다. 새건물들은 연면적이 크기 때문입니다. (다른 기준인 호수밀도, 최소필지면전비율, 비정형필지 접도율은 만족불가) 일부 구역은 이미 노후도가 무너졌다고 합니다. 만일 대청마을의 노후도가 무너지고 신축빌라가 더 들어서면 개발 기대감이 사라질텐데, 그렇게 되면 시세는 폭락할 것입니다. 2006년 대청마을 개발 붐 때 반지하빌라 시세 5억까지 육박했다가 이 후 개발 무산되고 1억 5천으로 폭락했던 사례가 생각납니다. 게다가 향후 매입 임대사업자 폐지로 인해 대청마을의 시세는 더욱 더 폭락할 수 있어 보입니다. 임대사업자가 폐지되면 당연히 사람들은 똘똘한 아파트 한 채로 몰릴 것이고, 빌라시장은 무너질 것으로 보입니다. 당연히 빌라 신축 수요도 사라지니 단독주택 시세도 하락 할 것입니다.

따라서 지금 당장 대청마을에 필요한 응급 조치는 신축빌라 건축을 제한하는 것입니다. 이를 위한 명분이 필요합니다. 현재 가능한 방법은 가로주택정비사업과 도심공공주택복합사업 두 가지가 있습니다. 대청마을이 도심공공주택복합사업 예정지구에 지정이 되면 자동적으로 (건축)행위제한 효력이 발생하기 때문입니다.

현재 대청마을 내에서는 도심공공주택복합사업 예정지구에 지정되도록 노력중에 있습니다. 현재까지 주민 500여명이 뭉쳐 노력하고 있고, 더 늘어날 것으로 기대하고 있습니다. 대청마을이 직면한 문제를 제대로 알고, 공공주도 3080 에 대해 제대로 알게되면 대부분 긍정적으로 마음이 바뀝니다. 예정지구에 지정이 되면 건축제한 효과가 생기고 주민 설명회도 개최될 것입니다. 이 설명회때 확실한 답변을 받을 수 있는데, LH 에서 동의서를 받기 전 각자 소유 물건에 대한 평가액, 입주권, 추가부담금에 대한 확정금액을 명확히 알려줄 것입니다. (당연히 단독주택, 근생소유주들의 동의를 이끌어낼 만한 좋은 조건을 제시할 것입니다.) LH가 내건 조건들을 보고 마음에 들면 동의하면 됩니다. 1년 이내 소유자 2/3 이상 (면적 1/2) 동의를 받지 못하면 자동적으로 예정지구에서 해제가 됩니다. (공공주도 3080의 이점 : 10~30% 추가 수익 / 등기이전 후 전매제한 없음 / 실거주 의무 없음 / 1+1 공급권 부여 등)

( * 이미 나이가 많으신 단독소유주 분들이라면, 이번 공공주도 3080 을 통해서 1+1+추가현금보상 으로 받으시면 젊은 자녀, 며느리, 사위 다들 좋아할 것입니다. 서울시 신축 아파트를 증여 혹은 상속 받는다고 생각해보세요. 젊은 사람들 다 좋아합니다. 아마 매주 주말마다 손주데리고 찾아가서 효도할 것입니다. 저렴한 조합원가로 증여를 하면 증여세도 아낄 수 있어 일거양득입니다. 젊은 사람들은 노후된 단독주택에서 사는것 좋아하지 않습니다. 상속이라도 받을라 하면 상속세도 많을 테고, 형제끼리 싸움도 날 수 있습니다. 여의치 않으면 급매로 헐값에 팔아야 할 수도 있겠지요. )

하지만 도심공공주택복합사업도 쉽지 않아보입니다. 1종지가 많은 대청마을의 특성상 종상향을 하지않고서는 사업성이 나오지 않습니다. LH 입장에서도 손해보는 장사를 할 수는 없기 때문에 사업성이 나와주어야 움직입니다. 그러기 위해서 종상향을 파격적으로 해줘야 하는데, 서울시의 협조가 필수적입니다. 그러나 서울시의 태도가 협조적이지 않습니다. 게다가 서울시장, 국회의원, 강남구청장, 시의원 등 높으신 분들도 일원동 대청마을에 대해 별로 관심이 없어보입니다. 민원을 넣고 있지만, 똑같은 답변만 돌아올 뿐입니다. 같은 민주당 정권인데도, 민주당 소속 시의원은 왜이리 이번 정책에 소극적인지 이해가 가지 않습니다. 강남의 다른 곳은 공공은 무조건 반대라고 외치는 와중에, 먼저 주민들이 나서서 공공으로 개발해달라고 요청하고 있고, 강남에 주택 공급을 할 수 있는 (공급 시그널을 보여주어 강남 집값을 안정시킬 수 있는) 쉬운 길이 있음에도 왜 애써 무시하시는지 모르겠습니다. 공공주도 개발의 첫 걸음도 이렇게 힘든데, 대청마을의 민간재건축은 거의 불가능 할 것으로 생각됩니다. 공공재개발의 명분으로 종상향 시켜달라는 것도 저리 힘들어하는데, 아무런 명분없이 종상향을 시켜줄까요?

* 3줄 요약 :

대청마을의 노후도는 곧 무너질 것으로 예상된다.

노후도를 지켜내지 못하면 만성적인 빌라촌으로 전락한다.

따라서, 신축빌라의 건축제한을 위해서 뭐든 해야한다.

(그 수단이 바로 도심공공주택복합사업 예정지구에 선정되는 것이다.)

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